Ratgeber: Immobilie kaufen in Montenegro

Dürfen Ausländer in Montenegro Immobilien kaufen?

Die kurze Antwort lautet ja. Montenegro erlaubt ausländischen Privatpersonen den Kauf von Wohnungen, Häusern und Gewerbeeinheiten; eine Aufenthaltsgenehmigung, eine Firma oder die Staatsbürgerschaft sind nicht erforderlich. Ein Ausländer mit gültigem Reisepass erwirbt Eigentum zu denselben Bedingungen wie ein montenegrinischer Staatsbürger und wird im Grundbuch auf seinen eigenen Namen eingetragen.

Die Beschränkung betrifft nicht Gebäude, sondern Grundstücke. Landwirtschaftliche Flächen, Wald und unbebaute Parzellen ab einer bestimmten Größe werden nicht direkt an ausländische Privatpersonen verkauft. Der übliche Weg ist die Gründung einer montenegrinischen Gesellschaft und der Kauf über diese — als inländische juristische Person unterliegt sie der Beschränkung nicht. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses ist das nicht nötig; relevant wird es nur bei Grundstücksinvestitionen.

Eigentum begründet nicht automatisch ein Aufenthaltsrecht, zählt in Montenegro aber zu den anerkannten Gründen für einen Antrag auf Aufenthaltsgenehmigung (boravak). Wenn der Kauf Teil Ihrer Umzugsplanung ist, sollten Sie beide Verfahren vorab gemeinsam planen.

Immobilienpreise nach Stadt (€/m²)

Die folgenden Spannen umfassen Bestands- und Neubauimmobilien. Der tatsächliche Preis schwankt selbst innerhalb einer Stadt erheblich — je nach Entfernung zum Meer, Aussicht, Baujahr, Etage, Aufzug und Stellplatz. An der Küste kann allein die Meerblicklage in erster Reihe 40–60 % ausmachen.

Verstehen Sie diese Spannen als Ausgangspunkt, nicht als Bewertung. Zur Beurteilung einer konkreten Wohnung braucht es die tatsächlich erzielten Verkäufe im selben Haus oder in derselben Straße der letzten 6 bis 12 Monate; diese Daten kann Ihr Makler für Sie zusammenstellen.

Der Kaufprozess Schritt für Schritt

1. Prüfung der Immobilie. Der Grundbuchauszug (list nepokretnosti) wird beim Katasteramt angefordert. Er weist den tatsächlichen Eigentümer, die Fläche sowie eingetragene Hypotheken, Pfandrechte oder Nutzungsrechte aus. Dieser Schritt ist nicht verzichtbar — die allermeisten Probleme zeigen sich hier.

2. Vorvertrag und Anzahlung. Nach der Einigung wird üblicherweise ein Vorvertrag mit einer Anzahlung von etwa 10 % des Kaufpreises geschlossen. Darin müssen die Frist für den Abschluss und die Folgen eines Rücktritts für die Anzahlung ausdrücklich geregelt sein.

3. Kaufvertrag vor dem Notar. Immobilienverkäufe werden in Montenegro vor einem Notar beurkundet; ohne Beurkundung findet keine Eigentumsübertragung statt. Der Notar prüft die Identität der Parteien und die rechtliche Lage der Immobilie. Wer kein Montenegrinisch spricht, benötigt einen vereidigten Dolmetscher.

4. Zahlung und Eintragung. Gezahlt wird in der Regel per Banküberweisung; vermeiden Sie Bargeld, das sowohl als Nachweis als auch bei der Herkunftserklärung Probleme bereitet. Nach der Zahlung geht die Akte an das Katasteramt und die Immobilie wird auf Ihren Namen eingetragen. Die Eintragung dauert je nach Region einige Wochen bis einige Monate.

5. Erhalt des neuen Eigentumsblatts (vlasnički list). Nach abgeschlossener Eintragung erhalten Sie einen aktuellen Grundbuchauszug auf Ihren Namen. Erst dann ist der Vorgang beendet — auch Strom-, Wasser- und Grundsteuerkonten müssen auf Sie umgeschrieben werden.

Unterlagen, Steuern und Nebenkosten

Ein ausländischer Käufer benötigt erstaunlich wenig: einen gültigen Reisepass, eine montenegrinische Steuernummer (PIB) und ein Bankkonto für die Zahlung. Die Steuernummer wird vom Finanzamt kurzfristig erteilt; viele Käufer lassen das durch ihren Anwalt erledigen.

Der größte Einzelposten ist die Übertragungssteuer. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie fällt Grunderwerbsteuer an, die üblicherweise der Käufer trägt. Bei Neubauten direkt vom Bauträger ist stattdessen Mehrwertsteuer im Preis enthalten — die beiden Fälle funktionieren unterschiedlich, klären Sie daher vor der Budgetplanung, in welche Kategorie Ihr Objekt fällt.

Hinzu kommen Notarkosten, Eintragungsgebühren des Katasteramts, Anwaltshonorar und Maklerprovision. Sätze und Gebühren ändern sich gelegentlich; lassen Sie sich die aktuellen Beträge im Angebotsstadium von Ihrem Anwalt oder von uns schriftlich geben und verlassen Sie sich nicht auf ältere Artikel im Internet.

Wir empfehlen ausdrücklich einen unabhängigen Anwalt. Er liest die Belastungen im Grundbuch, gestaltet den Vertrag zu Ihren Gunsten und sichert den Zahlungsplan ab. Der Anwalt des Verkäufers oder Bauträgers vertritt nicht Ihre Interessen.

Häufige Fehler

• Anzahlung vor der Grundbuchprüfung. Immobilien mit Hypotheken oder Erbstreitigkeiten sind durchaus im Markt. Wer das erst nach der Zahlung erfährt, kommt kaum zurück.
• Gebäude ohne oder über die Baugenehmigung hinaus kaufen. An der Küste finden sich Geschosse oberhalb der genehmigten Grenze. Solche Wohnungen wirken günstig, bereiten aber beim Wiederverkauf und beim Aufenthaltsantrag Probleme.
• Einen zu niedrigen Preis im Vertrag angeben. Zur Steuerersparnis wird gelegentlich eine Untererklärung vorgeschlagen. Lehnen Sie ab: Beim späteren Verkauf erscheint Ihr Gewinn höher, und das rechtliche Risiko tragen Sie.
• Ungesichert vom Plan kaufen. Koppeln Sie den Zahlungsplan an Bauabschnitte und sehen Sie sich fertiggestellte Projekte des Bauträgers an.
• Nebenkosten nicht einplanen. Steuer, Notar, Anwalt und Provision summieren sich erheblich; kalkulieren Sie Ihr Budget einschließlich dieser Posten.

Die Angaben auf dieser Seite dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine Rechtsberatung. Steuersätze und Vorschriften können sich ändern; holen Sie vor einer Kaufentscheidung aktuellen, auf Ihren Fall bezogenen anwaltlichen Rat ein.